REITs，是不動產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts）的簡稱。作為呼喚已久的創新金融產品，已經越來越受到市場的關注。
推行REITs將有助于國內經濟轉型和金融體制改革。過去一段時間，中國業界、學術界、監管界都做出了很多探索。北京大學光華管理學院“光華思想力”REITs課題組估算，中國REITs市場規模約為4萬億至12萬億。
當各界的目光聚焦于中國即將崛起的龐大的不動產投資信托基金市場，你了解REITs的價值和意義嗎？一起聽聽來自北大光華【中國REITs先鋒項目】的老師們，如何解讀REITs對于中國金融行業現狀的影響及其將產生的價值。
劉俏：解決企業融資難題，助力金融體制改革 劉俏 北京大學光華管理學院院長，金融學教授。【中國REITs先鋒項目】授課教授。在公司金融、實證資產定價、市場微觀結構和中國經濟研究等方面擁有眾多著述。 目前國內金融領域存在著中介成本高、結構不合理、直接融資比例太低等諸多問題，而REITs很可能會成為未來若干年中國金融體制改革或者供給側改革最重要的抓手，或者之一。 REITs作為大類資產，可以以試點的方式推出，增強金融的普惠性，將傳統的房地產開發和銷售轉變成一次性銷售加持續性收入并重的方式，帶來房地產轉型升級的契機。 同時，REITs并不局限于房地產。目前中國企業尤其是民營企業融資難、融資貴問題一直十分突出，推出REITs有利于降低系統性金融風險，促進不動產行業以及上下游產業的發展；開發和建設REITs市場可以作為財政政策的重要補充，有利于吸收社會資本，提高社會資本參與度，提供國有資本的退出渠道，在經濟進入新常態下，盤活資產存量。 張崢：改善租賃住房市場結構，促進優化資源配置 目前市場普遍關心的問題是，現階段普遍較低的住宅租金回報率難以為REITs 發展提供支撐。 張崢教授認為，REITs將有助于改善以個人為主的租賃住房市場結構，提升運營水平和服務質量，在投融資、運營和管理等方面發揮著引領的作用。因此，隨著租房居住觀念逐漸形成而帶動需求的增加，租賃產品和服務的質量提升以及多樣化將帶動租金回報率的提升，從而形成對REITs的有效支撐。 觀察REITs在全球范圍內的實踐，租賃住房REITs在整個租賃住房市場里發揮了引領的作用，對于實現“房住不炒”的定位有重要的意義。 周芊：盤活不動產存量市場，提供資本退出新通道 周芊 中聯基金合伙人，曾任中信證券董事總經理、中信金石不動產基金管理有限公司總經理。發起創設了不動產私募基金、銀行間REITs、交易所REITs、結構化融資及資產證券化業務等多項國內創新產品。 目前，中國房地產市場在發生著深刻變化，很多的地產企業也在思考著如何戰略轉型。當前中國缺乏完善的大宗物業交易市場，推出REITs可以提供持有型物業新的退出渠道，資產上市的退出安排可以走IPO和REITs兩條路徑。 從宏觀意義上，不應該把REITs看作一個產品，而是一條產業鏈。基于REITs的投資和開發、價值提升及REITs投資基金，甚至用REITs作為基礎資產再來做的復合的衍生品，以及以REITs為核心的解決方案，它是一個市場。另一方面，對于地方政府來說，基礎設施投資收益低，期限長，某些項目可能具有公益性質，并沒有完全市場化，因此推出REITs能夠形成市場化現金流，盤活存量。 針對REITs市場，許多來自相關領域的企業家、北大光華【中國RITIs先鋒項目】的校友結合自身行業發表了看法。 劉中：契合地產存量市場，REITs未來可期 劉中-華潤置地有限公司總法律顧問/助理總裁,【中國REITs先鋒項目】校友。 中國房地產市場的上下半場劃分，從時間的維度來看，增量市場到存量市場的長期過渡更能反映出整個市場的變化。 REITs對持有投資物業的地產商，可以實現出表降債的資產IPO，回收更多資金做大規模或轉型創新；對市場投資人，可以增加一類較為穩定的金融投資產品；對資本市場，可以做大規模吸引更多國際資金有利于本幣國際化及匯率穩定；對政府資產的降杠桿功能同樣有效，不一而足。 契合中國新時代下的地產存量時代，REITs金融產品的政策法律哨聲一旦吹響，REITs之球必將在綠茵場上盡情飛舞。 華志偉：布局REITs，將成為未來新增長點 華志偉-南方資本管理有限公司總經理,【中國REITs先鋒項目】校友。 隨著未來公募REITs政策落地、資產證券化市場的健全、以及國內優質經營性物業證券化比例的提升，毫無疑問，REITs將撬動數萬億藍海市場。 基于目前的法律法規和金融市場發展環境，公募基金有望在我國REITs業務發展中扮演重要角色。從基金公司的角度來看，布局REITs業務，參與萬億不動產投資，將成為未來新的業務增長點。 方榕：REITs的底層資產重組 方榕-北京市金杜律師事務所合伙人，【中國REITs先鋒項目】校友。 2014年以來，我們參與了市場上部分類REITs項目的發行，目前也在協助一些企業和機構參與基礎設施REITs、公募REITs落地的探討。 就具體項目考慮REITs的可行性，除了產品層面的交易安排、結構設計外，很重要的一點是考察能否以成本最小、產品法律風險可控的方式完成底層物業資產的重組，如果重組的成本太高，可能會影響物業資產持有人推動REITs項目的動力。 重組路徑的選擇主要考察三個方面的問題，一是控制置入REITs的項目公司未來潛在的風險和債務，保護REITs投資人的利益；二是完善股債結構的搭建，優化持股結構；三是控制重組的稅費成本。如果涉及上市公司、國有企業，重組也會有其特定的法律程序要求。 ———— / END / ————
